Hipoteca y cláusula suelo. Por qué te han estafado

“El Supremo confirma la nulidad de la cláusula suelo de las hipotecas”, “Las cláusulas suelo serán ilegales”, “Cláusula suelo: no te dejes engañar”… Todos los que tienen una hipoteca saben de qué van estos titulares. Y los que no la tienen, también deberían saber que la Comisión Europea ha declarado ilegales las cláusula suelo por abusivas y que acusa a los bancos y entidades financieras de mala praxis. Hoy, en Wiquot, aclaramos el complicado asunto de las cláusulas suelo. ¿Tienes una de estas cláusulas en tu hipoteca? Te explicamos qué puedes hacer.

Lo primero, hagamos un poco de historia

Todos conocemos la predilección de los españoles,hasta hace pocos años, por adquirir y tener vivienda propia antes que alquilar. Nuestros padres, y la sociedad en general, siempre nos han dicho que, por un precio más menos parecido, la vivienda sería nuestra después de unos años.

Para las familias españolas ha sido y es la mayor inversión que hacen en su vida, por lo cual realizar la compra en las mejores condiciones de mercado, precios, plazos, etc., supone una decisión determinante para el futuro. La mayoría de las familias españolas han tenido acceso a su vivienda mediante un archiconocido instrumento financiero: la Hipoteca.

La crisis de la burbuja inmobiliaria y las hipotecas

Todo esto ha cambiado en los últimos años debido a la crisis económica, sufrida en mayor parte como consecuencia de la burbuja inmobiliaria. Precisamente el comienzo de esa burbuja (2007-2008) proviene de las Hipotecas Subprime, exportadas de EEUU y que para nuestro país ha significado la recesión económica jamás sufrida en nuestra democracia, y que todavía hoy estamos intentando superar. Os dejo una lectura muy recomendable y una excelente descripción de esta crisis, realizada por el profesor del IESE Leopoldo Abadía (2009) y sus llamados “ninjas”.

Para hacerse una idea de la evolución de la compraventa de viviendas en España: durante el año 2007 fue de 775.300 compras de todo régimen, libre, protección oficial, etc., pasando a 312.593 en 2013 (Fuente Instituto Nacional de Estadíastica). El número de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en el año 2007 era de 1.731.582 y durante el 2014 cayó hasta las 297.799.

¿Qué es una hipoteca?

El préstamo hipotecario es un contrato por el cual una parte (entidad financiera o no) presta un dinero a otra parte (por lo general una persona física). Ese préstamo se realiza siempre bajo unas condiciones bien específicas en el contrato y tiene como garantía la vivienda que se pretende adquirir. 

La regulación del mercado hipotecario viene desde 1861 -1909 con distintas adaptaciones de la Ley Hipotecaria, la última modificación está publicada en el BOE 6 de octubre del 2015.

Estas condiciones, muy extensas y de gran complejidad, unidas a la mala praxis de algunas entidades financieras, han hecho que en los últimos años medios de comunicación, asociaciones de consumidores y los propios ciudadanos afectados hayan denunciado las cláusulas abusivas. Estas denuncias han provocado movilizaciones sociales y que el gobierno tenga la necesidad y la obligación de modificar la normativa.

Mala praxis y la cláusula suelo

Uno de los mayores abusos es la cláusula suelo, que recientemente ha sido considerada por la Comisión Europea improcedente. Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo sólo reconoce como improcedentes las posteriores a mayo de 2013. 

La recomendación europea obligaría a devolver todos los importes cobrados al hipotecante, ya que la considera nula, y por tanto no tendría que haberse aplicado: ¡es nula de origen! Esta decisión no es vinculante y ahora será el Tribunal de Justicia Europeo quien decida. Si te interesa conocer las sentencia, la puedes descargar haciendo clic en este enlace, o si prefieres leer sobre el tema puedes ir a este artículo de la OCU.

¿De dónde viene la cláusula suelo? Lo explicamos

La mayoría de hipotecas, en su cláusula de tipo de interés nominal (efectivo o TAE), están referenciadas a un índice más un diferencial, que para cada periodo pactado (trimestral, semestral o anual) se aplica para el cálculo de la cuota a devolver (amortizar) y la correspondiente cuota de intereses. La suma de ambos es lo que pagamos en cada recibo mensual.

Normalmente, estos índices son el Euribor (antes Mibor, es el es el tipo que se prestan "entre los propios bancos"' de la zona euro, más bajo que el resto, está en 0,05), Libor (precio ídem en Londres) e IRPH (índice de referencia préstamos hipotecarios de Cajas o Bancos), afortunadamente desaparecido en noviembre del 2013, ya que inducía a tipos abusivos. En su momento también estuvieron de moda los índices referenciados a los tipos de interés de las divisas, (Dólar, Yen, Franco Suizo, etc.), intereses de dudosa recomendación para un préstamo a largo plazo como es una hipoteca, ya que conllevan una posible fluctuación en el tiempo. 

También tenemos que considerar que, dentro de esta cláusula de tipos de interés, podemos acordar que dicho tipo sea fijo o variable (es motivo de otro post explicar cuál es mejor según nuestro perfil de hipotecante).

Si optamos por un tipo fijo, nuestra cuota mensual permanecerá invariable a lo largo de la vida del préstamo.

Si optamos por un tipo variable, lo será en función de lo que aumente o disminuya este índice de referencia. Con lo cual, nos permitirá aprovecharnos de los descensos pero también nos repercutirá cuando suban. Hoy con los tipos tan bajos (el Euribor nunca ha estado tanto tiempo, ni ha tenido tantos descensos continuos) nos beneficia sobremanera en nuestra cuota.

Y, por fin, aparece la cláusula suelo

Aquí es donde aparece la cláusula suelo. Resulta que hemos pactado, sin saberlo, la limitación del tipo interés mínimo. ¿Cómo es posible? 

Es muy sencillo. La cláusula suelo es una de las cláusulas que el banco incluye en la letra pequeña del contrato de la hipoteca. En ella se establece un tipo de interés mínimo X que el cliente ha de pagar, ¡ojo! aunque el Euribor (o el índice que se se esté utilizando) esté por debajo de ese mínimo X.

Efectivamente, la cláusula suelo es el “truco” que han planteado los bancos para poder cobrar siempre unos intereses mínimos. Vaya como vaya la situación del mercado hipotecario, el banco gana. Esta cláusula suelo “solo” afecta a las hipotecas que tengan un tipo de interés variable, es decir al 97% del de los préstamos que se han firmado en España. Según el Banco de España, de ese 97%, casi el 40% incluyen la cláusula suelo. 

Frente a la cláusula suelo está la cláusula techo. Esta permite fijar el máximo que se puede añadir al resultado del cálculo del tipo normal. En este caso, la cláusula techo no beneficia al hipotecado, únicamente limita el cálculo del euribor + x y pone el tope que se puede adicionar al resultado de este calculo.

Ya es menos complicado, eh … Ahora pongamos un ejemplo

Tenemos nuestra hipoteca referenciada al Euribor + 1% con revisión anual, con lo cual durante el año 2015 estaríamos pagando un tipo interés anual del (media Euribor diciembre 2014) = 0.329 + 1 = 1,329% anual. Pero tenemos una cláusula que indica que si este valor es inferior al 2.25% la entidad prestamista podrá adicionar los puntos necesarios hasta un máximo de X. En este ejemplo 0.921% y así llegar a este mínimo. 

No todas las entidades han aplicado esta cláusula. La aplicación no es ilegal, es un pacto entre las dos partes. Y no todos los consumidores –hipotecantes- han sido desconocedores de la misma, pues ha venido acompañada de otras condiciones beneficiosas para el interesado.

¿Quieres que te devuelvan tu dinero? Denuncia

Para que sea efectiva la devolución de los importes pagados ha de existir sentencia, es decir ha de ser reclamada judicialmente (al no ser que se llegue a un acuerdo previo con la entidad). En la sentencia tendrá que reconocerse el abuso por parte de la entidad y el desconocimiento del consumidor. Como hemos comentado, en principio solo serán devueltos los importes desde mayo de 2013, al no ser que el Tribunal de Justicia Europeo fije la nulidad desde su origen.

Antes de formalizar un préstamo hipotecario, es muy recomendable la lectura de esta guía del Banco de España y asesorarse muy bien con un profesional independiente.

En Wiquot, como gestor inteligente de finanzas personales, sabemos lo que cuesta a muchas familias llegar a fin de mes. Si, además, hay que pagar una hipoteca, más todavía. Y si, para rematar, los bancos te se están lucrando con la cláusula suelo a base de mala praxis e intereses abusivos, pues ni os contamos… Esperamos que este artículo, aunque largo y algo más complejo que los habituales, ayude a aquellos que sufren este tipo de malas prácticas, a tomar la decisión de denunciar. Mientras lo piensas, o mientras se resuelve tu denuncia, puedes ahorrar todos los meses creando tu cuenta Wiquot ¡empieza a ahorrar sin mover un dedo!

Antonio Roig Salcedo. Socio-Director. Margarila Iberia S.L. (asesores financieros). Titular Mercantil, Diplomado en Administración de Empresas (EADA) y ha venido ejerciendo su profesión como Director Financiero en distintas empresas hasta la fundación de Margarila Iberia SL Asesores Financieros, cuyo objetivo es trasladar esa experiencia en el Área Financiera a la mediana y pequeña empresa así como a las empresas de nueva creación.